尘埃落定!房子70年产权到期不会被收回,但也别急着高兴......

推手网  2020-05-28 11:26:31

中国房地产市场正在为剧变作准备。

国人最担心的房子产权问题,终于写进了《民法典》。

据多家媒体报道,《中华人民共和国民法典(草案)》正提请十三届全国人大三次会议审议,其中第395条提出:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

换句话说,住宅可以自动续期甚至还是免费续;但写字楼、商铺、公寓等非住宅建设用地要想续期,前提是依照法律规定——说白了,多半得补缴一定的土地出让金。

许多网友纷纷感叹“有生之年”,似乎永久产权的房地产时代正朝我们走来。

但大家别高兴得太早,法律层面得到保障,现实却远远没有那么简单。

而且背后还隐藏着另一重代价!

01

实际上,这一政策不算新鲜。

早在2017年两会,李总就针对网民关注的“房屋产权70年到期后怎么办”问题公开回应:

可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交

这一回应的由头,来自于2016年温州首例“住宅土地使用权到期续期”事件。

彼时,温州出现一个状况,一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地证上写着土地年限20年到期,当年就已到期。倘若续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

据当地报道,温州国土资源局初步排查后发现,有600余宗(套)房屋的土地使用证会在2017年到期。

这一消息不仅震惊整个温州房产市场,甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权。

当地媒体刊发了对土地使用权到期问题的报道,由此拉开长达8个半月的持续关注和连续追踪报道,并促成中共中央、国务院出台相关意见,对解决房屋70年产权到期后的“撞限房”问题提供指导。

当年12月23日,国土资源部正式发布过渡性处理办法,俗称“两不一正常”,即不需提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

事情这才得以解决,同时也为住宅产权免费自动续期开了先河。

有了温州先例,日后住宅产权免费续期的可能性只会大增。

不过,商住房就没有这待遇。

深圳国商大厦产权在10多年前到期时,面临不交钱就不能进行置换、抵押,因此该大厦很多业主一次性补缴了20年的土地使用费。

此外,这一新政也间接给了小产权房一计暴击。

虽然新政涵盖住宅,但小产权房并不在这一法律范围内。它本身是“集体土地”,这些年一直游走在房屋交易、使用的灰色地带,以下是二者的具体区别。

前些天,它的命运迎来了宣判。

5月20日,自然资源部印发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,对小产权房发出了强烈警示信号:

不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

因此,房子产权始终是大问题,识别房子背后的土地性质变得尤为关键。

02

70年产权可自动续期,法律层面的意义不言而喻,但从现实情况来看,可不能高兴太早。

一方面,房屋产权是从开发商拿地开始就计算的,所以买房者一般很难享有完整的70年产权,一定会打个折扣。

另一方面,商品房的建筑寿命远没你想象的高。

宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski曾撰文分析:使用砖石木材的传统建筑,平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说,它的寿命能有一半(60年)就不错了。

国内专家更为悲观,普遍认为,从建筑质量发展周期来算,钢筋混凝土建筑寿命只有30-50年

实际上,中国小区设计寿命就是几十年,往往住了十来年就换,而且是逼得你不得不换。因为按我国目前房屋质量来看,想要住70年,除非中间大修2次、或拆了重建。

瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti曾做出预测:“房子会像我们生活中其他的消费品一样,人们不再为长久而建房,人们只为这个时代而建。”

这话一语中的。这些年,建筑的经济寿命一直在缩短,人们急于拆迁年迈的建筑,好让新兴的建筑创造更大的经济收益。

于是,一个修不起房的时代正悄然来临。

毕竟,要想让70年产权具备现实意义,可没那么容易。买得起房只是第一步,会养房且能让小区常年如新,显得更关键。

在这方面,日本堪称翘楚。

能看出来下面这栋日本的楼是什么时候建的吗?

(图源掘金日本房产,下同)

看看楼里的公用场所多整洁:

再对比一下国内的老旧小区,不忍直视。

扎心的是,上面日本这栋楼建于1979年,而中国这个小区是1990年建的,晚了整整11年,但看上去比日本的楼更加沧桑和高龄。

房龄超过50年还和新房一般,在日本不是稀奇事。这些与日本高度自治的业主委员会、修缮基金的物尽其用不无关系。

中国本来也是有房屋维修基金用来大修的,不过这笔钱管理混乱,一二线城市的被物业挪用,三四线城市的则资金去向成迷。倘若要使用维修基金,还必须经过大部分业主同意,协调困难。

国人的修房意识又普遍较低。近几年大量的改善型买房需求并非空穴来风,“房子住不舒服了就换”成为主流趋势。

因此,很长一段时间,买房都是投资优先、出租保证现金流为主,房子的金融属性不断被强化,居住属性不断被淡化,房子的实际使用寿命,已经不再是大部分人关心的重点。

这背后,是旧房不断贬值、面临无人问津的境遇,有些地方的老房子,价格跌了一半也没人买。

高层也注意到了这样的问题。今年两会报告提出,老旧小区改造是接下来城建的工作重点。目前已新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

然而,这样的力度很可能只是杯水车薪。旧房想要保值,关键得“养房”理念深入人心。

03

现实效应之外,还有一种猜想不绝如缕——

70年产权续期的一锤定音,其实是在为房地产税的出台扫清障碍。

如果住宅普遍能够免费续期,这和一些国家的永久产权无异。

这背后隐藏着另一重代价。

在纽约和洛杉矶,每年需要给政府支付5位数美金的税费才能住在自己的家中,这样的“永久产权”其实有点名存实亡了。

某种程度上而言,但凡征收房产税的国家,其公民一定程度上,都是在和政府做一个数十年乃至数百年的分期付款购房。

前几年产权变革较大的波兰,可作为典型例子。

在波兰,有一种永久产权叫做永久使用权。这种权利说是永久,实际上在40-99年之间,到期后可以申请续期,跟中国目前的产权制度有点相近。

购房者通常是一次性支付土地总市值15%-25%的初始费用(相当于房价),然后根据用途不同,支付最低0.3%、最高不超过3%的年费。按照波兰的计算比率,那些需要支付房产税国家的永久产权房产,实际的房价可能是现在的5倍。

典型经济体住房制度,图源泽平宏观

这样的案例对我国同样具有启示作用。

最近媒体多次吹风房地产税呼之欲出,尽管两会报告只字未提,这样的猜测也并非臆想。

除了70年产权续期,不动产特意登记、全国住房信息联网都是在为房地产税立法下伏笔。在我看来,房地产税新政3-5年内出台,是板上钉钉的。

毕竟,卖地不可持续,它让当地经济充满了泡沫。

2019年,各地政府对土地财政的依赖度极高,22个城市的土地依赖度超过70%。其中,温州、福州、杭州、广州、昆明、南京、合肥等城市的土地依赖度更是超过100%。

图源丁祖昱评楼市

土地财政模式,即使看上去是点石成金的金融炼金术,推动中国城镇化大步向前,让不少城市家庭跨越阶层。

但由于来钱快的主因,土地财政的势能越强,越是与经济转型升级、社会民生相背离。

因此,房地产税的出台就是为了有效解决这一情况。有了它,各地政府的卖地积极性还能那么高吗?

04

房子是国人最重要的根。

曾经,很多人不仅不理解,也不平衡。一家老小齐心协力,掏空六个钱包、几辈子积蓄,只能换来仅仅70年产权的房子?

这下好了,疑惑终于解开。

只不过,从现实意义看,一边是70年产权无限续期,一边是中国小区走向衰败只需10多年。

后续影响来看,利好其实带有附加条件,它是在为房产税的出台扫清障碍。

种种这些,才是70年产权续期的赤裸真相。

与之相伴的,还有物业价值的凸显。

那些炒掉无作为物业、成立业主管理委员会的小区,在保值的基础上很有可能进一步升值。

那些楼龄几十年的老破旧,则不可避免面临加速贬值的境地。能否抓住老旧小区改造的风口,变得很关键。

最后,愿房子在走向“永久产权化”后,国人房子的维护意识能同步提高。

只有这样,新政才算有实际意义。

本文来自楼市黄大大,作者齐以和。